Østby Eiendom har presentert sine ønsker for boligbygging på Grønland Brygge og uttrykt sitt ønske om fritak fra å lage reguleringsplan.

Først og fremst vil jeg gi honnør til Østby for å satse i bykjernen, for å ha fått øynene opp for et attraktivt boligområde (aner vi en fremtidig elvepromenade?), og ikke minst for å ha engasjert mer enn ett arkitektkontor til å utarbeide forslag; de ønsker å se bredt på mulighetene denne tomta gir, og har derfor kjørt en designkonkurranse. Mer av det! 

Jeg vil også gi honnør til AART architects som har levert, om enn ikke det mest kontekstuelle forslaget, i hvert fall et forslag som tilbyr et sårt etterlengta friskt pust for hva gjelder sentrumsnære leiligheter med høy bokvalitet i Halden. Det er også helt naturlig at Østby ønsker å slippe å lage reguleringsplan – på samme måte som det er helt naturlig at jeg ønsker å slippe f.eks. å søke om lov dersom jeg skulle få lyst til å selge hjemmebrent. Men er det rimelig?

 

Hva er så en reguleringsplan? Det er et kart og en skriftlig redegjørelse for rammene for et byggeprosjekt, som er ment å gi forutsigbarhet for alle berørte parter.

Men like viktig som planens komponenter, er kravet til en bestemt type prosess. En reguleringsplan skal ut på høring slik at omverdenen får en anledning til å varsle sine bekymringer og eventuelt begeistringer for planen. Til slutt skal politikere i Halden ta stilling til hvorvidt disse høringsuttalelsene skal tas hensyn til, eller måtte vike til fordel for utbyggers ønsker. I tilfeller der det gis dispensasjon fra kravet om reguleringsplan, sier man i prinsippet på forhånd at samfunnsinteresser (utover interessen om å bygge) ikke skal tas hensyn til.

Dersom Østby skulle få dispensasjon fra kravet om reguleringsplan i dette prosjektet; hva slags presedens vil det sette for fremtidige prosjekter? Bygget skal ligge midt i sentrum (som alle haldensere har et eierskap til), ligger tett på viktige kulturminner, vil generere en del trafikk i nærområdet, og ligge tett på planlagt korridor for jernbane. Dersom ikke dette området skal reguleres, hvorfor skal da noe annet av mindre kompleksitet reguleres?

Å utarbeide en reguleringsplan koster i størrelsesorden 100-250 tusen kroner, som er småkroner i et slikt prosjekt. Østbys ønske om fritak er nok knytta til tidsbruk, for tid er penger i byggeprosjekter, og det tar tid å regulere. Men Halden kommune har nettopp regulert området gjennom den nylig vedtatte sentrumsplanen. Altså kan Østby slippe å regulere, men må da forholde seg til høydebegrensningen som ligger i sentrumsplanen.

Etter mitt skjønn, ville et noe lavere bygg kledd denne tomta bedre (forslaget er høyt nok til å konkurrere visuelt med festningen, folkens!). Når Halden kommune nettopp har tatt regninga for Østby (og alle andre potensielle utbyggere) ved å investere i en sentrumsplan, vil det være urimelig å åpne ballet med å gi dispensasjoner. 

Forøvrig er en reguleringsprosess en utmerket arena for forhandling. Dersom Østby ikke skulle få sine åtte etasjer og prosjektet derfor fikk økonomiske utfordringer, kunne man fra kommunens side kanskje lempe på parkeringskrav, bidra til opparbeidelse av elvekanten eller tilby tilgang på båtplasser i Tista for å muliggjøre bygginga? Uten en planprosess mister man tilgangen til dette forhandlingsrommet.