(Nettavisen): Boliglånsrentene er på vei oppover, fra langt under 2 prosent på det laveste i 2020 til kanskje 4,5 prosent i 2023. Det betyr en dobling i rentekostnadene, men også at bankene gir deg mindre i lån.
Faktisk kan grensen for hvor mye du kan låne falle med bortimot 30 prosent, ifølge beregninger fra BN Bank. Bankene skal etter utlånsforskriften stressteste låntaker om de tåler en renteoppgang på hele 5 prosentpoeng, og det får store konsekvenser for lånetaket.
I tabellen har vi satt opp et regnestykke for en husholdning som med BN Banks forutsetninger tåler at stressrenten går opp fra 7 prosent i fjor til 9,5 prosent neste år. Da er forutsetningen at boliglånsrenten øker fra 2 prosent til 4,5 prosent, som Norges Bank antyder.
Familien vårt eksempel takler med BN Banks forutsetninger ca. 21.000 kroner i måneden i renter etter skatt. Skattefradraget på 22 prosent tar noe av den økte belastningen. Totalt må familien ut med 26.500-27.000 kroner i renter og avdrag i måneden.
Over millionen
Med dagens typiske lånerente på 3,5 prosent og en stressrente på 8,5 prosent får vår familie låne inntil 3,45 millioner. Det er ned fra 4 millioner da boligrenten lå på 2 prosent, stressrenten på 7 prosent.
– Med en renteøkning på ytterligere ett prosentpoeng vil en familie med to barn, bil og bolig på Østlandet med en million i samlet inntekt ha gått fra å kunne låne 4 millioner kroner til 3,2 millioner.
– Men, det er før prisøkninger på strøm og andre varer. Da faller maksimalt lånebeløp til rundt 2,85-2,9 millioner kroner, sier privatøkonom og direktør for privatmarkedet i BN Bank, Endre Jo Reite.
Store variasjoner
Reite understreker at her vil det være store variasjoner fra sak til sak på det lånet man faktisk kan få. Renteøkningene illustrerer likevel endringen vi står midt inne i.
Reite har i eksemplet forutsatt et såkalt annuitetslån som nedbetales over 30 år. I et annuitetslån er summen av renter og avdrag lik hver måned, men der rentedelen er den klart største til å begynne med. Etter hvert utgjør avdragene mer og mer av det månedlige beløpet du må ut med til banken.
– Men å tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng, Norges Bank hever jo aldri renten med så mye?
– Jeg mener at det er grenser for hvor høy rente det bør legges inn at folk må tåle. Et rentestress burde ligget på samme nivå, uavhengig av om rentene faller eller stiger.
– Ellers kan du låne mer når rentene faller, og bankene må bremse når de øker. Da forsterker utlånsforskriften bare svingninger i boligmarkedet og bidrar ikke til å stabilisere det, svarer Reite.
Andre hensyn
Allerede nå må bankene ta høyde for en rente på rundt 8,5 prosent i sin stresstest. Bankdirektøren sier det ligger andre hensyn inne i valget av en stresstest på 5 prosentenheter.
– En av tankene er nok å ta høyde for at de fleste av oss ligger med et forbruk langt over det standardbudsjettet til SIFO tilsier. Likevel vil omslaget i hvor mye folk kan låne medføre at vi på kort sikt kan få en utilsiktet effekt i boligmarkedet.
Når du skal bytte bolig, trekker banken fra opptil 10-15 prosent av taksten på dagens bolig. Det gjør de for å ta høyde for usikkerhet i salgssum og salgs- og kjøpskostnader. Bankene beregner at du skal ha en økonomi til å tåle en situasjon hvor boligen din selges langt under takst. Dette antallet med boligselgere vil trolig øke.
Må selge først
– Flere kommer til å møte banker som sier de må selge før de kjøper for å redusere denne usikkerheten. Det gjør bankene for å være sikker på at du får en levelig økonomisk situasjon etter boligbyttet, sier Reite. Og her slår innstrammingene i maksimalt lån hardt.
– Hvis mange flere må selge før de kjøper, vet vi at det gjør at flere utsetter boligbyttet. På kort sikt kan dette gjøre at boligmarkedet bremser, advarer bankdirektøren.
Et annet krav i utlånsforskriften er at maksimal samlet gjeld ikke skal overstige fem ganger bruttoinntekt. Reite mener denne begrensningen bremser låneopptaket mest for de som har høyest inntekt.
Renteøkningen stopper deg
– For de fleste med lønn på mer vanlige nivåer vil begrensningen i å tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng stoppe deg fra å låne lenge før du når taket på fem ganger bruttoinntekt.
Utlånsforskriften skal denne høsten revideres, en avklaring kommer snart. Det er sterke røster som vil avskaffe forskriften eller i alle fall endre sterkt på den. Renteoppgangen er en av hovedgrunnene for å gjøre endringer.
– Men forskriften har vel dempet utlånsveksten, vil bankene opptre forsvarlig hvis de ikke har slike begrensninger?
– I en normalsituasjon hvor det er balanse mellom prisvekst i boligmarkedet, rentenivå og husholdningenes økonomi, bør bankene klare seg selv. Utfordringen er når vi opplever lange perioder med kombinasjon av romslig økonomi for husholdningene, veldig lave renter og høy prisvekst på bolig.
– Da har vi sett at bankene risikerer lite ved å strekke lånestrikken langt. Gjelden og boligprisene vokser for raskt hvis bankene ikke har en regulering, svarer Reite.
Banksjefen mener vi kan takke reguleringene for at ikke flere har enda større gjeld nå som rentene stiger så raskt.
–Utlånsforskriften har ikke minst bidratt til at boligprisene ikke har økt enda raskere. Det ville medføre en fare for et kraftig prisfall.