Carl Ludvig Ystrøm om eplehagefortetting og transformasjon: – By eller bygd?

– For å belyse både eplehagefortetting og transformasjon vil jeg ta utgangspunkt i to områder jeg selv har god kjennskap til, nemlig eplehagefortettingen på Vinderen i Oslo og transformasjonen av Vollebekk, skriver Carl Ludvig Ystrøm i dette leserinnlegget.

– For å belyse både eplehagefortetting og transformasjon vil jeg ta utgangspunkt i to områder jeg selv har god kjennskap til, nemlig eplehagefortettingen på Vinderen i Oslo og transformasjonen av Vollebekk, skriver Carl Ludvig Ystrøm i dette leserinnlegget. Foto:

Av

Carl Ludvig Ystrøm skriver om eplehagefortetting, transformasjon og verneområder i dette leserinnlegget.

DEL

InnsendtEtter tirsdagens foredrag med Asplan Viak, har nok enkelte fått med seg tankene om eplehagefortetting og transformasjon i Halden kommune. Hva eplehagefortetting og transformasjon av bygningsmasse har blitt belyst tidligere. Derimot er det fortalt lite om områder som har gått igjennom slike prosjekter, og hvordan resultatet har blitt.

For å belyse både eplehagefortetting og transformasjon vil jeg ta utgangspunkt i to områder jeg selv har god kjennskap til, nemlig eplehagefortettingen på Vinderen i Oslo og transformasjonen av Vollebekk.

Samtidig ble verneverdien til spesielle områder betydelig belyst, noe jeg også vil se litt på.


Eplehagefortetting

Vinderen er at av områdene i Norge som gir best belysning på hvilke utfordringer eplehagefortetting møter. I kontrast med Halden foreligger det flere private villaklausuler over eiendommer på Oslo vest.

Dette vil si at det er tinglyst en strøksservitutt som kun gjør det mulig å oppføre «villamessig» bebyggelse på området, altså ikke blokker eller lignende. Derimot er det stor politisk vilje i Oslo kommune for å fortette også i slike områder, da også med annen bebyggelse enn «villamessig». Dette har utløst flere rettstvister, hvor Naturbetong-dommen (Rt-2008-362) er den mest kjente.

Kort fortalt konkluderte denne dommen med etter «tida og tilhøva» vil bebyggelse av såkalt «villamessig» karakter også kunne være bygg som rommer opp til 3 boenheter.

Om det er en slik fortetting Asplan Viak vil anbefale er for meg uvisst, men fortetting i form av småhusfortetting bør kanskje kommuniseres bedre. Da heller ikke slik strøksservitutter er utbredt i Halden, kan kommunen her legge opp til høyere utnyttelsesgrad uten at dette på noen måte vil være lovstridig.


Transformasjon

At det er flere muligheter og utfordringer ved transformasjon er det liten tvil om, men det som «mannen i gata» som regel frykter er økt trykk på vei, færre parkeringsplasser, høyere bebyggelse m.m.

Derimot åpner også transformasjon for et større tjenestetilbud, og kan gi et område et positivt løft. Vollebekk i Oslo er et eksempel på et område som i dag går fra å være et tungt industriområde til å bli et boligområde. Så hvordan har Oslo kommune her brukt verktøy for å sikre best mulig stedsutvikling?

Carl Ludvig Ystrøm, student og eiendomskonsulent.

Carl Ludvig Ystrøm, student og eiendomskonsulent.

På Vollebekk har Oslo kommune utarbeidet en veiledende plan for offentlig rom (VPOR), dette er en oversiktsplan vedtatt av kommunen. Selve planen er ikke juridisk bindene men åpner for en mer helhetlig stedsutvikling, der man sikrer delvis finansiering til vei, kollektiv, parkarealer m.m. gjennom grunneierbidrag.

Her belastes utvikler en kostnad per utbygde BRAs (salgbart bruttoareal, tilnærmet likt P-rom). Svært utbredt er det også å fastsette rekkefølgekrav som må finansieres hvis prosjektet i det heletatt skal bli en realitet. Det er ikke til å komme unna av at denne kostanden som regel knytter seg til infrastruktur.

Hvorfor velger jeg her å snakke om VPOR og delfinsiering av vei? Under møtet på Brygga kultursal ble det etterspurt veifinansiering, og bemerket etterslepet på nettopp vei.

At slik finansiering kun delvis kan finansieres av utbygger er helt klart, ellers vil det ikke lenger være lønnsomhet igjen for utbygger. Et prosjekt jeg ser spesielt behov for gjennomtenkning i henhold til utbedringen av vei, er nyetablering av Os skole og ny idrettshall. At veiforbindelsen i dag er for dårlig til å få økt trafikk, kan vel de fleste være enige om.


Så kan VPOR muligens være et verktøy Halden kommune kan ta bruk av?


Verneområder

Et annet tema det var ikke var mulig å komme unna under gårsdagens foredrag, var Asplan Viaks syn på verneverdier i enkelte områder i Halden, her spesielt Tistedal. At bygg i Tistedal inneholder verneverdi kan jeg bli med på, det jeg derimot vil spesifisere er formålet med å gi et område verneverdi.

Selve tanken bak verning av bygg er å bevare dets evne til å fortelle om sin historie og tidligere funksjon. Ut fra vernehensyn bør derfor tilpasning til ny bruk skje ved at funksjonen tilpasser seg bygget og ikke omvendt (Gytli, 2002). Men hva hjelper dette dersom det vernede bygget står ubrukt, og at eiendommen da ikke vedlikeholdes like godt som om den var i bruk.

Dette er tilfellet enkelte steder i Tistedal, der bygningsmasse står og forfaller. Ved transformasjon er dette spesielt utfordrende for utbygger, da slike områder kombinerer vernehensyn med moderne krav til energiøkonomisering, inneklima og universell utforming. 

Send inn tekst og bilder «

Vi vil gjerne høre om smått og stort som foregår i distriktet. Hjelp oss å være overalt.

Artikkeltags